안녕하세요, 슬기로운 부동산 생활 길잡이 리밋넘기입니다!
2년 동안 정들었던 전셋집, 계약 만료일이 다가오면 이런저런 생각이 많아지시죠? "이 집에서 계속 살까, 아니면 새집으로 이사 갈까?", "재계약하면 보증금이나 월세 올려줘야 하나?", "이사 가면 내 소중한 보증금은 언제, 어떻게 돌려받지?"
계약 만료 시점은 재계약이든 이사든, 세입자(임차인)의 권리를 제대로 알고 꼼꼼하게 확인해야 하는 매우 중요한 시기입니다! 오늘은 최신 법률 정보를 바탕으로, 전세 계약 만료 시 꼭 확인해야 할 주의 사항들을 재계약하는 경우와 이사 가는 경우로 나누어 리밋넘기가 속 시원하게 알려드릴게요!
1. 계약 만료 임박! 재계약? 이사? 결정 전 필수 체크!
계약 만료가 다가오면 가장 먼저 '더 살 것인가, 나갈 것인가'를 결정해야겠죠? 어떤 결정을 하든, 미리 집주인(임대인)과 소통하고 내 의사를 명확히 전달하는 것이 중요합니다.
재계약 희망 시: 내가 가진 '계약갱신청구권'을 사용할지, 아니면 집주인과 새로운 조건으로 합의할지 결정해야 합니다.
이사 결정 시: 언제까지 집을 비워줄 것인지 명확히 알리고, 보증금 반환 절차를 확인해야 합니다.
2. "여기 더 살래요!" 전월세 재계약 시 주의사항 (계약갱신청구권 활용!)
지금 사는 집이 마음에 들어 계속 살고 싶다면, 다음 사항들을 확인하며 재계약을 준비하세요!
1) 계약갱신청구권 행사 (세입자의 강력한 권리! 💪)
계약갱신청구권 행사 방법 및 시기
개념: 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 1회에 한하여 임대인에게 2년의 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조의3)
행사 시기 (★매우 중요★): 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전까지! 이 기간을 놓치면 권리를 행사할 수 없으니 달력에 꼭! 표시해두세요! (예: 2년 계약 만료일 8/31 → 2/28 이후 ~ 6/30 이전까지 행사)
행사 방법
명확한 의사 전달: "주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권을 행사합니다." 등 법적 권리 행사 의사를 명확히 밝혀야 합니다.
증거 필수!: 내용증명 우편(가장 확실!), 문자/카톡(집주인 확인 답장 필수+캡처!), 통화 녹음(녹음 사실 고지 등 확인) 등 갱신 요구 사실과 날짜를 증명할 수 있는 방법으로 전달하세요. (구두 통보 비추천!)
갱신 효과
2년 계약 연장
이전과 동일한 조건으로 갱신 (단, 보증금/월세는 아래 범위 내 변경 가능)
임대료 증액 상한 (★5% 룰★): 집주인은 갱신 시 기존 보증금/월세의 5% 범위 내에서만 증액을 요구할 수 있습니다! (무조
건 5% 인상이 아니라, 협의를 통해 결정하며 최대 상한선이 5%라는 의미!) 5% 초과 요구는 거절 가능!
집주인 거절 사유: 집주인이 법에서 정한 정당한 사유(본인/직계존비속 실거주, 임차인 2기 차임 연체 등 - 이전 '가맹 계약 해지' 글의 사유와 유사 개념) 없이는 갱신 요구를 거절할 수 없습니다! (실거주 사유로 거절 후 허위로 제3자 임대 시 손해배상 청구 가능)
2) 묵시적 갱신 (자동 연장)
개념: 임대인(만료 6~2개월 전), 임차인(만료 2개월 전) 모두 아무런 통지 없이 계약 기간이 만료되면, 이전과 동일한 조건으로 2년 자동 연장됩니다.
특징: 묵시적 갱신 후에는 임차인은 언제든 계약 해지를 통지할 수 있고, 3개월 후 효력이 발생합니다. (청구권 행사 시에는 2년 유지 원칙) / 아직 사용하지 않은 계약갱신청구권은 묵시적 갱신 이후에도 다음 만료 시점에 사용 가능합니다!
3) 합의 갱신
임대인과 임차인이 새로운 조건(예: 보증금/월세 5% 초과 인상 등)에 합의하여 계약을 갱신하는 경우입니다.
주의: 계약갱신청구권을 사용하지 않는 조건의 합의 갱신은 신중해야 하며, 변경된 내용은 반드시 계약서에 명시해야 합니다.
💡 재계약 시 체크리스트
① 갱신 의사 명확히 전달 (기간 내, 증거 확보!) ② 임대료 인상 시 5% 상한 확인 (청구권 행사 시) ③ 계약 기간(2년) 확인 ④ 변경 사항 서면(계약서/특약) 작성
3. "이제 이사 가요!" 전세 계약 만료 & 이사 시 주의사항 (보증금 반환!)
재계약하지 않고 이사를 결정했다면, 가장 중요한 것은 '소중한 내 보증금 안전하게 돌려받기'겠죠?
전세 보증금 반환 절차 및 주의사항
퇴거 의사 통보 (미리 확실하게!)
계약을 연장할 의사가 없다면, 계약 만료 최소 2개월 전까지는 집주인에게 명확하게 퇴거 의사를 밝혀야 합니다. (묵시적 갱신 방지)
이것 역시 문자/카톡/내용증명 등 증거를 남기는 것이 안전합니다.
이사 전 확인 사항
등기부등본 재확인: 계약 만료 시점에 해당 주택에 새로운 압류, 근저당 등이 설정되지 않았는지 다시 한번 확인합니다.
집주인 연락 & 반환 약속: 이사 날짜를 미리 알리고, 보증금을 언제 어떻게 돌려줄 것인지 명확하게 약속받습니다. (문자/통화 녹음 등 기록)
집 상태 점검 & 원상복구: 이사 나가기 전 집 상태를 꼼꼼히 확인하고, 임차인의 과실로 인한 파손이 있다면 집주인과 원상복구 범
위를 협의합니다. (일상적인 마모, 벽지 변색 등은 임차인 책임 X) 사진/영상으로 기록!
★★★★★ 보증금 돌려받기! (가장 중요!)
원칙: 이사 당일, 집을 비워주고 열쇠를 반납하는 것과 동시에 집주인으로부터 보증금 전액을 돌려받는 것이 원칙입니다! (동시 이행)
꿀팁
이사 당일 잔금 치를 시간과 보증금 받을 시간을 미리 조율하세요.
큰 금액이 오가므로 은행 이체 한도를 미리 확인하고 상향해두세요.
보증금을 확인한 후 집 열쇠를 건네주세요.
장기수선충당금 정산 받기!
그동안 관리비에 포함되어 납부했던 장기수선충당금은 원래 집주인이 부담해야 하는 돈입니다! 이사 나갈 때 관리사무소에 납부 내역을 받아 집주인에게 청구하여 꼭 돌려받으세요!
관리비/공과금 최종 정산: 이사 당일을 기준으로 전기, 가스, 수도 요금 등 공과금과 관리비를 깔끔하게 정산합니다.
4. "보증금을 안 줘요?!" 미반환 시 대처법 (법적 절차)
만약 집주인이 정당한 사유 없이 약속한 날짜에 보증금을 돌려주지 않는다면? 절대 당황하지 말고 다음과 같이 대처해야 합니다.
보증금 미반환 시 대처법
내용증명 발송: 보증금 반환을 정식으로 요구하는 내용증명을 발송하여 독촉하고, 추후 법적 절차를 위한 증거를 확보합니다.
임차권 등기 명령 신청 (★이사 가야 한다면 필수!★)
개념: 계약 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 이사를 가더라도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 법원에 신청하는 제도입니다! (이거 안 하고 이사 가면 내 권리 상실 위험!)
신청: 이사 가기 전에 주택 소재지 관할 지방법원에 신청합니다.
지급명령 신청: 법원에 보증금 지급을 명령해달라고 간이 소송 절차를 신청할 수 있습니다. (상대방 이의 없으면 빠르게 확정)
전세보증금 반환 소송: 지급명령에 이의를 제기하거나, 다른 방법으로 해결되지 않을 경우 정식으로 소송을 제기합니다.
전세 보증 보험 이행 청구: HUG, SGI 등 보증 보험에 가입했다면 해당 기관에 보증금 반환 이행을 청구합니다.
전문가 상담: 위 절차 진행 시 변호사, 법무사, 법률구조공단 등 전문가의 도움을 받는 것이 필수적입니다!
5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q: 전세 계약 만료 시 재계약은 어떻게 하나요?
A: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 '계약갱신청구권'을 행사(1회 가능, 5% 임대료 상한)하거나, 집주인과 합의하여 새로운 조건으로 갱신하거나, **아무런 의사 표시 없이 지나면 '묵시적 갱신'(자동 2년 연장)**이 됩니다.
Q: 계약갱신청구권은 언제, 어떻게 행사해야 하나요?
A: 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전까지의 기간에, 내용증명, 문자/카톡(답변 확보) 등 증거가 남는 방법으로 집주인에게 명확하게 갱신 요구 의사를 밝혀야 합니다.
Q: 이사 갈 때 보증금은 언제 돌려받나요?
A: 이사 당일, 집을 비워주는 것과 동시에 받는 것이 원칙입니다. (동시 이행)
Q: 보증금을 못 받고 이사 가야 할 상황이면 어떻게 해야 하나요?
A: 이사 가기 전에 반드시! 법원에 '임차권 등기 명령'을 신청해야 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 유지되어 보증금을 보호
받을 수 있습니다!
Q: 세입자가 이사 갈 때 돌려받는 돈은 무엇인가요?
A: 전세 보증금 전액과, 그동안 관리비를 통해 납부했던 '장기수선충당금'입니다.
전세 계약 만료 시점! 재계약이든 이사든, 당황하지 않고 내 권리를 지키는 것이 중요합니다. 2025년, 리밋넘기가 알려드린 정보와 꿀팁으로 꼼꼼하게 확인하고 준비하셔서 소중한 보증금 안전하게 지키고, 편안한 주거 생활 이어가시길 바랍니다! 궁금한 점이나 경험담이 있다면 언제든지 댓글로 공유해주세요!